Vanaf 2026 ondergaat de vastgoedwaardering binnen de corporatiesector een belangrijke verandering. Waar woningcorporaties tot nu toe jaarlijks verplicht waren om al hun vastgoedobjecten fysiek te laten beoordelen voor de jaarrekening, komt er een nieuw waarderingskader beschikbaar: modelmatig waarderen. Dit moet leiden tot meer efficiëntie, minder administratieve lasten en lagere kosten. Maar de belangrijkste vraag blijft: is een modelmatige waarde wel afdoende om grip te houden op een vastgoedportefeuille die steeds complexer wordt?
Huidige situatie: jaarlijkse taxaties en fysieke inspecties
Tot en met verslagjaar 2025 gelden duidelijke regels voor woningcorporaties. Voor de marktwaarde in verhuurde staat (MVIVS) moeten zij jaarlijks ieder object laten waarderen door een geregistreerde taxateur. Deze werkwijze is gebouwd op drie pijlers:
- Fysieke opname van elk object
De taxateur bezoekt alle woningen binnen de portefeuille. Hierbij wordt gekeken naar onderhoudstoestand, kwaliteit, bijzonderheden, technische installaties en eventuele afwijkingen van administratieve gegevens. - Objectniveau als basis voor nauwkeurigheid
Elke woning wordt als apart waarderingsobject behandeld. Dat betekent een hoge mate van datadetail en controle, maar ook een aanzienlijk aantal taxatiemomenten. - Betrouwbaarheid door menselijke beoordeling
De fysieke kijk van een ervaren taxateur vermindert onzekerheden. Afwijkingen die niet in systemen staan – denk aan verborgen gebreken, recente onderhoudsingrepen of onjuiste woningkenmerken – komen tijdens het bezoek vaak aan het licht.
Deze aanpak biedt betrouwbaarheid, maar gaat gepaard met hoge kosten en een grote belasting voor zowel woningcorporaties als taxateurs. Met toenemende druk op efficiëntie en groeiende portefeuilles ontstaat de behoefte aan een andere manier van waarderen.
Nieuwe situatie vanaf 2026: modelmatig waarderen als standaard
Vanaf 2026 wordt modelmatig waarderen de nieuwe basis voor corporatiewaarderingen. Hierbij worden marktwaarden bepaald aan de hand of modellen die gebruikmaken van:
- Transactiedata
- Referentiewoningen
- Statistische methoden en geavanceerde rekenmodellen
- Uniforme parameters en marktinput
Het doel hiervan is helder:
- Meer efficiëntie
Door het model centraal te zetten, hoeven corporaties niet langer jaarlijks elk object fysiek te laten taxeren. Dit scheelt tijd, inzet en planning — zowel intern als bij de taxateur. - Minder kosten
Het wegvallen van volledige portefeuille-taxaties en fysieke rondes verlaagt de kosten aanzienlijk. Data en modellering nemen een groot deel van het werk over. - Standaardisatie
Met uniforme rekenmethoden ontstaat een gelijker speelveld in de sector. Verschillen tussen taxateurs en subjectieve interpretaties worden teruggebracht.
Hoewel het modelmatig waarderen in veel opzichten een logische modernisering is, rijst een belangrijke vraag: blijft de kwaliteit en betrouwbaarheid van de waardering hiermee op peil?
Is een modelmatige waarde voldoende voor woningcorporaties?
Modelmatige waarderingen bieden snelheid, schaalbaarheid en kostenvoordelen. Voor grote portefeuilles is het een welkome ontwikkeling. Maar vastgoed is geen uniforme massa — elke woning, elk complex, elke buurt heeft zijn eigen kenmerken en dynamiek. Dat roept een aantal relevante overwegingen op.
- Wat gebeurt er met objectspecifieke bijzonderheden?
Modellen zijn sterk in patronen, maar minder sterk in nuances. Deze elementen hebben wél impact op waarde, maar komen alleen naar voren wanneer iemand het object echt ziet. Denk aan: - Achterstallig onderhoud
- Renovaties die nog niet in de systemen staan
- Energetische verbeteringenVerborgen gebreken
- Afwijkende plattegronden
- Afwijkingen tussen BAG-gegevens en de werkelijkheid
- Wat betekent dit voor risicobeheersing binnen de corporatie?
De jaarrekening is niet alleen een verplicht nummer. Een modelmatige waarde kan voldoende zijn voor verslaglegging, maar geeft die ook voldoende zekerheid voor strategische beslissingen? Vastgoedwaarde bepaalt: - Solvabiliteit
- Kasstromen
- Investeringscapaciteit
- Sturingsinformatie
- Afwegingen voor renovatie, sloop of verkoop
- Hoe robuust zijn de modellen in een volatiele markt?
De woningmarkt kent regionale verschillen en snelle trends. Modellen werken op basis van historische data en generalisaties. In dynamische gebieden kan dat tot afwijkingen leiden. Ook de mate waarin het model wordt gevoed met actuele marktinformatie bepaalt de kwaliteit. - Wat is de rol van de taxateur in het nieuwe systeem?
Hoewel modelmatig waarderen veel werk automatiseert, blijft de expertise van taxateurs relevant. Denk aan: - Validatie van uitkomsten
- Beoordeling van bijzonderheden
- Advisering bij investeringsafwegingen
- Diepgaande taxaties als maatwerk nodig is
Maar verschuift de rol voldoende mee om de marktwaarde betrouwbaar te houden?
Een sector in overgang: tijd voor reflectie
De overstap naar modelmatig waarderen markeert een belangrijke moderniseringsslag in de corporatiesector. Het bespaart tijd, geld en administratieve lasten - en sluit aan op bredere digitaliseringstrends in vastgoed. Tegelijkertijd vraagt deze verandering om reflectie.
- Is de modelwaarde voldoende voor de jaarrekening?
- Krijgt de corporatie nog genoeg grip op haar portefeuille?
- Wanneer is maatwerk tóch nodig?
- En hoe voorkom je dat belangrijke details uit het oog worden verloren?
Het antwoord verschilt waarschijnlijk per corporatie, per portefeuille en per doelstelling. Voor de ene organisatie voelt modelmatig waarderen als een logische stap vooruit; voor de andere roept het vraagtekens op over betrouwbaarheid, controle en risicobeheersing.